2026年6月，中国酒店公募reits市场迎来具有里程碑意义的时刻。
6月23日，华安锦江商业REITs顺利通过上交所审核，正式成为国内首只完全以酒店类资产为底层标的的公募REITs产品。从锦江首次提交申报材料，到最终获批，仅历时5个月。
6月22日，广发海珠城发商业REITs正式向深交所递交申报文件，底层资产为广州海珠国际会展中心朗豪酒店——拥有488间客房、约5000平方米会议及宴会空间，标志着区级国有企业首次正式切入酒店REITs赛道。
自2025年底政策松绑起，短短半年内，五路主力已齐聚战场，酒店REITs领域由此形成“五雄争霸”格局。锦江、华住、开元、复星、海珠城发五大主体，各自亮出差异化策略。一场关于酒店资产证券化的“巅峰对决”，就此拉开帷幕。
政策破冰
这场竞逐的起点，定格在2025年12月31日。
当天，中国证监会发布《关于启动商业不动产投资信托基金试点工作的通知》，明确将酒店、写字楼、商业综合体等商业不动产纳入公募REITs试点范畴。此前，酒店仅能作为商业综合体的附属配套申报，无法独立成单。新规一锤定音：酒店资产可作为独立底层资产发行公募REITs。
政策闸门甫一开启，市场反应迅速而热烈。
2026年2月，锦江酒店REITs与华住酒店REITs相继获沪深交易所受理，成为首批探路者；仅半个月后，湖北文旅集团即启动酒店REITs遴选程序，成为首个入场的省级文旅国企；3月10日，海珠城发集团发布朗豪酒店REITs招标公告，区属国资正式入场；4月28日，中金开元旅业REIT正式提交注册申请。数月之间，酒店REITs已跃升至全新发展阶段。
进入6月，首单纯酒店REITs——锦江项目正式获批，意味着这场多方竞逐已步入成果检验阶段。
锦江REITs：21家酒店，17亿估值
锦江的路径，可用三字概括：广覆盖。
华安锦江商业REITs底层资产涵盖分布于全国18个城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米，共3044间客房，整体估值约为17.01亿元。这批酒店大多建于2010—2013年间，均坐落于各城市核心商圈，或紧邻交通枢纽、热门文旅目的地。
优势在于抗压性强。横跨18城、21个项目，即便局部区域短期承压，对整体现金流影响亦相对可控。这种规模化、全域化布局，与锦江作为全国性酒店龙头的战略定位高度一致。
短板在于资产老化。多数酒店运营已逾十年，未来或将面临较大翻新与改造投入，可能持续侵蚀经营性现金流。此外，21家酒店整体营收波动明显：2022—2024年分别为1.67亿元、2.09亿元、1.95亿元，三年间变动幅度超20%。
6月23日，华安锦江商业REITs获准注册；6月29日，该基金启动询价，价格区间为2.186元/份至2.672元/份；基金存续期为25年，底层资产剩余土地使用权年限约为23—25年，基本与基金期限匹配。2026年度预计分派率为5.05%。
华住REITs：聚焦双城，锁定黄金地段
若说锦江是“全品类超市”，华住则走的是“精品旗舰店”路线。
华住酒店REITs仅精选上海、广州两座城市中的2处物业（合计3家酒店），拟募集规模约13.20亿元，资产评估值约15.91亿元。广州项目为天河体育中心片区的美居与全季酒店，稳定承接大型赛事及演唱会客流；上海项目为江桥万达广场内的桔子水晶酒店，深度承接虹桥国际开放枢纽外溢的商务需求。该基金存续期长达32年，为目前已申报项目中最长。
优势在于地段稀缺、单点表现强劲。2025年，广州美居酒店入住率达92.46%，全季达94.96%；上海项目入住率90.36%，RevPAR连续三年实现正增长，基本维持满房状态。预计2026年分派率为5.21%，2027年升至5.48%，高于锦江的5.05%。
短板在于地域集中度高。一旦核心城市高端酒店竞争加剧，或消费意愿发生系统性变化，资产收益将直接受压。此外，基金存续期32年，但广州项目土地使用权将于2045年到期，剩余年限不足20年，存在明显期限错配，后续需面对土地续期问题。
复星REITs：139亿，一座亚特兰蒂斯
当锦江与华住还在比拼酒店组合时，复星直接将整座度假生态体推上资本舞台。
复星旅文旗下三亚亚特兰蒂斯REITs，资产评估值高达139.28亿元，创下迄今消费类REITs申报规模之最。其底层资产并非分散酒店群，而是一座占地30.8万平方米的“超级度假综合体”：1314间全海景客房、近20万平方米水上乐园、中国最大露天天然海水水族馆、海豚湾剧场、C秀剧场，以及完整餐饮零售体系。
商业模式迥异：不单靠“住宿”，更依托“目的地消费”。2024年，酒店收入占比仅50%，餐饮零售占23%，水世界占11%，水族馆占7%，C秀占4%，非房收入合计近半，抗周期能力显著优于传统酒店。运营数据同样亮眼：2025年前三季度平均入住率84%，平均房价1912元/晚，RevPAR达1607元，在全国高端度假酒店中位居前列。
估值逻辑亦别具一格。评估值139.28亿元，较账面值43.89亿元溢价217%；采用收益法评估，预测收益年限为38.41年。预计2025年四季度及2026年现金分红收益率分别为4.56%和4.12%。
开元旅业REITs：3家酒店，18.04亿元估值
五家申报主体中，开元的资本叙事最具戏剧张力：13年前携6家酒店登陆港股，13年后携3家酒店重返A股。
2013年7月，开元产业信托于港交所挂牌，成为全球首个中国酒店REITs。彼时资产包堪称豪华：杭州开元名都、千岛湖开元度假村、宁波开元名都、长春开元名都、萧山宾馆、开封开元名都，共计6家酒店、2375间客房，估值达39.97亿元。
上市初期业绩优异，2014年年化分派率一度冲至8.72%。但风光难久。伴随中国酒店业深度调整及“三公消费”政策收紧，开元REITs盈利持续承压。2020年疫情突袭，全年经调整净亏损达1.93亿元，年度分派归零。
2021年1月，开元产业信托以约19.21亿港元向主要持有人出售全部6家酒店资产，并启动退市流程。从全球首个中国酒店REITs到黯然退场，历时八年。
2026年4月28日，中金开元旅业REIT正式提交注册申请，系开元阔别资本市场五年后的再度亮相。本次资产包精挑细选三家开元名都：杭州、温州、嵊州，合计估值18.04亿元，预计募资18.44亿元。
上述三家酒店合计营业收入由2023年的4.15亿元降至2025年的3.75亿元，净利润由0.58亿元下滑至0.30亿元，降幅近半；其中杭州项目剩余土地年限不足18年，而基金存续期为34年；预测2026年分派率4.68%，2027年升至5.10%。
海珠城发REITs：488间客房，区属国企首秀
如果说前三家代表行业头部力量，海珠城发则象征另一支关键势力：地方国有资本。
6月22日申报的广发海珠城发商业REITs，底层资产为广州海珠国际会展中心朗豪酒店，共488间客房、约5000平方米会议与宴会空间。该项目于今年3月启动招标，基金管理人与计划管理人为广发基金联合瑞元资本，财务顾问为广发证券。值得注意的是，财务顾问遴选经历二次招标，因初审合格单位不足3家，反映出市场对区属国企酒店类资产仍持审慎观望态度。
原始权益人瑶溪文化投资（广州）有限公司，系广州市海珠城市建设发展集团有限公司全资子公司。海珠城发集团主业涵盖产业园区开发、商业运营、产业金融及城市更新等领域。朗豪酒店位于海珠国际会展中心展馆3—22层，与展馆形成功能互补的“展+宿”协同生态，构成其区别于其他四单酒店REITs的核心辨识度。
其逻辑与复星“超级综合体”相似，但体量更轻、场景更聚焦——以会展经济为引擎，打造复合型酒店项目。收入结构不依赖单一客房出租，而是“会展引流+酒店承接”的联动模式。这种“单点突围”策略能否赢得资本市场认同，仍有待验证。
对原始权益人而言，发行REITs的本质，是重资产退出、轻资产运营——资产完成证券化转让，而运营管理权与品牌价值继续留存。
从锦江的“广覆盖”到华住的“精聚焦”，从复星的“超级目的地”到开元的“港股归来”，再到海珠城发的“会展融合”，不同路径在同一政策窗口密集交汇。
谁将率先赢得市场投票？答案即将揭晓。华安锦江商业REITs已启动询价，这不仅是锦江的“终极大考”，更是资本市场对酒店REITs这一全新资产类别的首次定价实践。复星亚特兰蒂斯REITs以139亿元体量静候上交所审核，开元携18亿元资产包冲刺上交所，华住与海珠城发亦在排队等候入场。
