2026年8月，中国酒店资产证券化市场步入密集落地阶段。
8月10日，华安锦江商业REIT基金合同正式生效，成为国内首批完成发行的酒店类公募REITs之一。8月17日，华泰紫金华住安住REIT获准注册，系深交所首单酒店主题商业不动产REITs。8月19日，长春高新（000661.SZ）召开第十一届董事会第十九次会议，审议通过拟申报发行“平安证券-长春高新持有型不动产资产支持专项计划”的议案，发行规模达11.94亿元，正式加入该赛道。
自2025年12月政策窗口开启以来，仅八个月时间，酒店REITs已实现从制度构建到产品实操的全流程贯通。截至目前，已有6家主体携旗下酒店资产入局，累计申报规模逾200亿元：锦江约18.7亿元（募集）、华住12.39亿元、复星139.28亿元、开元18.44亿元、海珠14.25亿元、长春高新11.94亿元。其中锦江与华住已率先完成发行或获批；复星、开元、海珠城发处于审核流程不同环节；长春高新则选择以机构间REITs路径差异化切入。
01.锦江REITs：首单落地的规模化酒店资产组合
华安锦江商业REITs底层资产涵盖分布于全国18个城市的21家“锦江都城”品牌中高端酒店，总建筑面积约15.73万平方米，共3044间客房，资产评估值约为17.01亿元。基金存续期为25年，认购价格为2.672元/份。
在份额结构方面，该REITs总发售份额7亿份，其中战略投资者配售占比70%，原始权益人锦江资管认购20%，锁定期为60个月；网下投资者配售占比21%；公众投资者认购占比9%，对应约6300万份，募资金额约1.68亿元。
上述21家酒店多建于2010至2013年间，普遍位于城市核心商圈、交通枢纽或文旅景区周边。2022至2024年，该资产包营业收入分别为1.67亿元、2.09亿元、1.95亿元，三年间波动幅度超20%。根据招募说明书预测，2026年度预期分派率约为4.15%，2027年度预计为3.93%。
02.华住REITs：聚焦一线城市的优质民营酒店样本
华泰紫金华住安住REITs于8月17日正式获批。自2月3日提交申报，历经7月22日通过深交所审核、8月13日获证监会注册许可，整体审核周期约六个月。
其底层资产由两处物业组成，共含3家酒店：广州天河体育中心区域的美居酒店与全季酒店（合计441间客房），以及上海江桥万达广场内的桔子水晶酒店（268间客房），总计709间客房，建筑面积约5.6万平方米。基金存续期为32年，预计募集规模12.39亿元，总份额5亿份。
申报初期，两处资产整体估值为15.91亿元；经一轮问询后调整为14.94亿元，整体估值下调约6.1%。其中广州项目估值由12.35亿元调降至11.64亿元，上海项目由3.56亿元调降至3.30亿元。相应地，预计募资规模亦由约13.2亿元微调至12.39亿元。
经营表现方面，2025年广州美居酒店入住率达92.46%，广州全季酒店为94.96%，上海桔子水晶酒店为90.36%，RevPAR连续三年保持增长。预计2026年分派率为5.21%，2027年提升至5.48%。
03.复星REITs：大型度假综合体的价值重构尝试
复星旅文旗下三亚亚特兰蒂斯REITs于2026年启动申报，当前处于“已反馈”状态。
该REITs底层资产为三亚亚特兰蒂斯度假区，占地30.8万平方米，涵盖1314间全海景客房、近20万平方米水上乐园、中国最大露天天然海水水族馆、海豚湾剧场、C秀剧场及配套餐饮零售设施。资产评估值达139.28亿元，是目前申报规模最大的消费类REITs。
收入构成上，2024年三亚亚特兰蒂斯酒店住宿收入占比约50%，餐饮零售约23%，水世界约11%，水族馆约7%，C秀约4%，非房收入合计接近半壁江山。2025年前三季度平均入住率为84%，平均房价1912元/晚，RevPAR达1607元。
该项目评估值139.28亿元，较账面值43.89亿元增值217%，采用收益法评估，收益年限设定为38.41年。预计2025年四季度及2026年现金分红收益率分别为4.56%和4.12%。
04.开元旅业REITs：港股退市后的A股再出发
中金开元旅业REITs于2026年4月28日提交注册申请，目前处于“已反馈”阶段。
开元旅业是国内最早探索REITs模式的酒店集团之一。2013年7月，开元产业信托登陆港交所，成为全球首个中国酒店REITs，彼时资产包包含6家酒店、2375间客房，估值39.97亿港元。受行业周期调整、“三公消费”政策影响及2020年疫情冲击，其业绩持续承压，最终于2021年以约19.21亿港元出售全部酒店资产并退市。
此次回归A股市场，开元旅业选取三家自有酒店作为底层资产：杭州开元名都大酒店、温州开元名都大酒店、嵊州开元名都大酒店，合计评估值18.04亿元，预计募集资金18.44亿元。
财务数据显示，三处酒店合计营业收入由2023年的4.15亿元下降至2025年的3.75亿元，净利润由0.58亿元下滑至0.30亿元。预测2026年分派率为4.68%，2027年升至5.10%。
05.海珠城发REITs：“会展+酒店”单体模型的实践探索
广发海珠城发商业REITs于6月22日向深交所递交申报材料并获受理，现处于“已问询”阶段。
底层资产为广州海珠国际会展中心朗豪酒店，坐落于展馆3至22层，建筑面积约6.79万平方米，配备488间客房及约5000平方米会议宴会空间。项目拟募集资金14.25亿元，存续期22年。
运营数据方面，2023至2025年，朗豪酒店营业收入分别为2.05亿元、2.11亿元、2.09亿元，客房收入与会议餐饮收入合计占比常年稳定在97%以上。2025年入住率为74.5%，平均房价926元/间夜，RevPAR为690元。预计2026年度净现金流分派率约为4.77%，2027年度约为4.84%。
该项目突出特征在于“会展驱动型酒店”定位——酒店与广交会展馆物理联通，广交会期间琶洲核心区酒店入住率常突破90%，房价普遍上浮30%至80%。
06.长春高新：机构间REITs赛道的新进力量
8月19日，长春高新第十一届董事会第十九次会议审议通过关于开展持有型不动产资产支持专项计划（即机构间REITs）申报发行工作的议案。
本次拟发行产品暂定名为“平安证券-长春高新持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模11.94亿元，拟在深交所挂牌交易。底层资产为全资子公司长春海容酒店有限公司持有的长春高新洲际酒店、长春高新假日酒店及对应地下停车场的房屋所有权与国有建设用地使用权。
项目存续期约33年，原始权益人拟保留不超过30%的份额。长春高新在公告中指出，此举有助于公司聚焦生物医药主业，盘活存量优质资产，拓展融资渠道，优化债务结构。作为国内领先的生物医药企业，其通过酒店资产证券化回笼的资金将重点投向核心研发与产业化项目。
与面向公众投资者的公募REITs不同，机构间REITs仅面向合格专业机构投资者，不设公众发售环节。这也是长春高新与锦江、华住等公募路径最显著的区别所在。
从市场视角观察，2026年酒店REITs能否延续扩容趋势，关键取决于已上市产品的实际运营质量及二级市场估值表现。目前披露的预测分派率集中于4%—5.5%区间。
从资产配置逻辑看，锦江依托18城21店构建广度覆盖，以规模效应对冲区域风险；华住精选一线城市核心地段两处物业，倚重高入住率保障收益稳定性；复星以139.28亿元估值锚定综合性度假目的地，降低单一住宿收入依赖；开元携三家“开元名都”重返A股资本市场；海珠城发以会展专属酒店打造单体标杆模型；长春高新则以两家国际连锁品牌酒店叠加车位资源，试水机构间REITs新路径。
